Rozhovor: Ondřej Pavlica - předseda představenstva ASSETIO Management, a.s.

Nemovitost jako ochrana před inflací

31. 5. 2022

Ondřej Pavlica pochází z Ostravy a jako finanční poradce se pohybuje v oblasti financí více než deset let. Povídali jsme si o tom, jak dnes nejlépe investovat do nemovitostí, zda se to vůbec vyplatí, když ceny neustále rostou. Uvádí k tomu, že nemovitosti musí odpovídat investičnímu profilu a záměru investora.

Jsou dnes investice do nemovitostí stále atraktivní investiční příležitostí, i když stále rostou ceny nemovitostí i úroky hypoték? Nebo byste poradil spíše něco jiného?

Každý klient má dnes řadu investičních možností. Nemovitosti, stejně jako kterékoli jiné aktivum, musí odpovídat investičnímu profilu a záměru investora. Mezi konzervativními investicemi přemožitele spíše nemají, a to i přes dnešní historicky nejvyšší akviziční ceny nebo citelně vyšší úrokové sazby.

Z hlediska hodnoty nemovitosti je potřeba si uvědomit naši geografickou polohu. Třeba ve srovnání s Německem či Rakouskem jsme na tom pořád v kategorii rezidenčního bydlení mnohem lépe. Precedenčně tedy nemovitosti mají v dlouhodobém horizontu kam růst.

Řadu investorů odrazují od koupě nemovitosti i vysoké úrokové sazby, pakliže chtějí svůj záměr financovat úvěrem. Zde je důležité si uvědomit podstatu zamýšlené investice, která je v obvykle dlouhodobá a ať už se jedná o koupi za účelem vlastního bydlení, nebo investiční koupi, tak investiční horizont obvykle bývá 15 a více let. Vzhledem k cyklicitě vývoje úrokových sazeb proto není zásadní, pokud bude mít investor nepříznivou sazbu po dobu dvou až tří let. Mnohem horší je nakupovat nemovitost dráž.

„Nemovitosti jsou dlouhodobě v růstu hodnoty nad inflací a současně v případě pronajmu má investor v nájemní smlouvě inflační doložku. Máme tedy dlouhodobě nadinflačně zhodnocující se aktivum, které navíc nese valorizovaný zisk,“ říká Ondřej Pavlica.

Kde se vyplatí investovat do nemovitosti? V Praze jsou třeba ceny za m2 hodně vysoko.

Vyplatí se to pořád a kdekoli. Důvody, které hovoří pro celorepublikový potenciál růstu hodnoty nemovitosti jsou legislativní a inflační. Z legislativního pohledu tu máme naprostou katastrofu v délce stavebního řízení, kdy developeři nemohou stavět tak, aby uspokojili poptávku. Inflace v nemovitostech je komplexnější.

Nemovitosti jsou dlouhodobě v růstu hodnoty nad inflací a současně v případě pronajmu má investor v nájemní smlouvě inflační doložku. Máme tedy dlouhodobě nadinflačně zhodnocující se aktivum, které navíc nese valorizovaný zisk.

Jakým způsobem je podle vás nejlepší uskutečnit takovou investici? Přímým nákupem nemovitosti, nebo spíš prostřednictvím nemovitostního fondu? Pro koho se taková investice hodí?

Způsob uskutečnění realitní investice ve finále záleží na bonitě investora, investičním horizontu a také na mentalitě investora; tedy jestli potřebuje vlastnit cihlu, nebo mu stačí virtuální podíl na cihle v podobě cenného papíru. Díky zásadnímu zdražení nemovitostí klienti, kteří měli odloženy například dva až tři miliony korun a nenašli před rokem nebo dvěma lety pro ně „vhodnou“ nemovitost, si dnes za tyto peníze nemají šanci pořídit v krajských městech už vůbec nic.

Osobně jsem nyní příznivcem fondové investice. Klient dosáhne na podíl na nemovitostech, které by sám často nebyl schopný koupit, nestará se o nájemní obsazení, zisk fondu bývá nad úrovní běžného nájemního zisku, jako fyzická osoba je po třech letech obvykle osvobozen od daně z příjmu a zároveň si drží solidní likviditu.

Pokud tedy člověk nemá na celou nemovitost hotovost, nebo nepořizuje nemovitost na spekulaci, jeví se dnes jako lepší řešení určitě fondová investice.

Ondřej Pavlica je ostravský finanční poradce, který se pohybuje v bankovnictví a pojišťovnictví od roku 2010. Své zkušenosti s finančním plánováním rozvíjel v několika velkých poradenských společnostech. V současnosti se specializuje na investiční poradenství, risk management a správu soukromého majetku zejména afluentní klientely z řad fyzických osob.

Zdroj: Nemovitost jako ochrana před inflací – PROFI Poradenství & Finance (profipf.cz)